Кому принадлежат главные московские рынки. Торговый центр "Синдика"

30 лидеров рынка коммерческой недвижимости в Москве. Владельцы самых крупных торговых и офисных центров, гостиниц и складов

Мария Абакумова, Алексей Амётов, Михаил Козырев, Александр Малютин (редактор)

Как мы считали. За последние десять лет Москва преобразилась.. Реконструировано и возведено множество новых зданий. Рейтинг Forbes показывает, кто извлекает из этой недвижимости наибольшие доходы.

Приведенные цифры - это оценка доходов, которые способны приносить от сдачи в аренду объекты, находящиеся в собственности участников рейтинга. В список не попали такие компании, как, например, «Газпром», владеющий гигантской недвижимостью, но использующий ее для нужд своего основного бизнеса. Многие владельцы торговых центров ведут в них собственную торговлю. В таких случаях доходы владельцев недвижимости рассчитывались, исходя из площадей, сдаваемых внешним арендаторам. Компании, распоряжающиеся зданиями на основании 49-летних договоров аренды с московскими властями, приравнены к собственникам.

Для оценки доходов прежде всего использовались данные самих компаний-арендодателей. Также использованы данные консалтинговых компаний Penny Lane Realty, Colliers International, Noble Gibbons, Swiss Realty Group, Stiles&Riabokobylko, а также отраслевых интернет-ресурсов arendator.ru и newinfo.ru, информационной системы СПАРК, Московской регистрационной палаты, Федеральной службы государственной статистики, Федеральной налоговой службы.

Моллы

ИКЕА Моc
$400 млн
Больше, чем мебельный магазин

В ноябре 2004 года «ИКЕА Моc», московский филиал шведской компании IKEA, оказалась втянута в судебное разбирательство со своим бывшим арендатором - компанией «Боллини».

Арендатор утверждал, что «ИКЕА Моc» необоснованно разорвала договор аренды магазина в своем торговом комплексе «Мега-1» (150 000 кв. м, сметная стоимость $200 млн, открыт в 2002 году) за кольцевой автодорогой на юго-западе столицы. Рано или поздно скандал должен был разразиться. В «Meге» установлены непривычно жесткие для московского рынка правила. Средняя ставка аренды -$1500 в год за кв. м-почти как в центре Москвы. Помимо арендной платы существуют плата «за вход», то есть за право начать торговлю, сервисный сбор (за уборку, охрану), плата за коммунальные услуги. Ремонт выделенной площади арендатор должен произвести за свой счет. С теми, кто пытается роптать против установленного порядка, «ИКЕА Мос» не церемонится. Но арендаторы готовы терпеть: в 2004 году через «Мегу», по оценкам «ИКЕА Мос», прошло 40 млн посетителей - четыре Москвы. Другого столь же привлекательного для розничной торговли места в столице нет. Поэтому торговцы в большинстве своем безропотно принимают правила и платят сколько велено. «ИКЕА Мос» тем временем наращивает обороты. В декабре 2004 года в подмосковных Химках (к северу от столицы) открылась «Мега-2» (230 000 кв. м), строительство которой обошлось IKEA в $300 млн. Сейчас там уже 250 магазинов, которые поделили места еще до открытия торгового центра. В декабре 2005 года комплекс площадью 112 000 кв. м планируется открыть в Казани. IKEA - непубличная компания и цифр прибыли не раскрывает. Но, судя по скорости и масштабам инвестиций компании в России (около $1 млрд), в их скором возврате руководители IKEA не сомневаются. Обороты «профильного» бизнеса IKEA в России - торговля мебелью и товарами для дома- превышают $400 млн.

ОРТЦ «Москва»
$315 млн
Оптово-розничный центр, который берет за аренду немного, а зарабатывает больше всех

Что объединяет московский завод по огранке алмазов «Даймонд Каттерс», комбинат питания на старом Арбате и огромный оптово-розничный торговый центр (ОРТЦ) в районе Люблино? Фигура предпринимателя Зараха Илиева, выходца из Азербайджана.

Структуры Илиева владеют крупным пакетом акций ОРТЦ «Москва», а сам Илиев является его гендиректором. Правительству Москвы принадлежат 25% акций комплекса. По мнению арендаторов, ставки в «Москве», месте, где для своей торговой точки достаточно арендовать считаные квадратные метры, умеренные ($150 за кв. м в месяц), однако выручка, которую генерирует комплекс в целом (200 000 кв.м, из которых арендовано 175 000), выглядит весьма внушительно - порядка $315 млн в год. В скором времени доходы Илиева от аренды торговой недвижимости могут стать еще внушительнее. По информации из нескольких источников, именно он стоит за структурами, купившими осенью 2004 года гигантские мебельные центры «Гранд-1» и «Гранд-2», расположенные к северу от Москвы, на Ленинградском шоссе. Их общая площадь- 140 000 кв. м.

Манежная площадь
$88 млн
Крупнейший подземный торговый комплекс

Построенный в 1997 году на Манежной площади торговый комплекс «Охотный Ряд» сразу стал одной из достопримечательностей Москвы. На трех подземных этажах комплекса расположено около 120 магазинов известных марок и ресторанов. Средняя ставка аренды - одна из самых высоких в столице, $2200 за метр. Между тем под прозрачным куполом в двух шагах от Кремля спрятан непрозрачный бизнес. Структура собственности созданного в 1995 году ОАО «Манежная площадь», которому принадлежит «Охотный Ряд», весьма запутанна. Около четверти (24,4%) акций принадлежат правительству Москвы. Оно вложило в проект около половины общей суммы инвестиций ($350 млн). Сейчас долг «Манежной площади» городу составляет около $65 млн. К 2010 году он должен быть погашен, и тогда город выйдет из акционерного капитала. Еще 28,4% акций принадлежат компании «Торговые центры столицы», 28,3% и 17% -офшорам Maxtan Real Estate Investments Ltd. и Teveco Properties Ltd. соответственно. «Торговые центры столицы» принадлежат совладельцу «Седьмого континента» и бывшему совладельцу Собинбанка Александру Занадворову. Кто владеет офшорами, доподлинно неизвестно. Эксперты отмечают, что среди собственников может быть предприниматель Умар Джабраилов, в течение нескольких лет занимавший пост заместителя гендиректора «Манежной площади».

Ингеоком
$60 млн
Торговля и развлечения возле Курского вокзала

За 17 лет своего существования компания «Ингеоком» построила около сотни объектов в 12 странах мира. Ее основатель и руководитель Михаил Рудяк (владеет 90% акций компании) является советником мэра Москвы на общественных началах. «Ингеоком» выиграл множество городских тендеров: на строительство центрального ядра «Москва-Сити», нескольких участков Третьего транспортного кольца; также компания «выкопала» многоуровневую подземную стоянку рядом с Манежной площадью. Самым громким проектом «Ингеокома» стал торгово-развлекательный комплекс «Атриум» возле Курского вокзала. Реализация проекта началась в 1997 году. Изначально планировалось построить сравнительно скромный комплекс за $70 млн с небольшим. Но затем проект был пересмотрен в сторону увеличения площадей и сметы (общая площадь здания - 103 500 кв. м, арендуемая - около 35 000 кв. м), и строительство «Атриума» обошлось в $ 170 млн. Правительство Москвы получило 40% акций комплекса. «Ингеокому» соответственно принадлежат 60% «Атриума».

Управляет комплексом компания «Сити Проперти Менеджмент», на 100% принадлежащая «Ингеокому». Средняя ставка аренды - одна из самых высоких, $1700 за квадратный метр в год.

Горбушкин двор
$58 млн
Крупнейший центр торговли музыкальной и видеопродукцией

Владелец московского телевизионного завода «Рубин» и торгового комплекса «Горбушкин двор» Александр Милявский рассказывал в одном из интервью, что завод он купил «случайно». Пришел в 1996 году к директору погибающего предприятия арендовать площади под склад, а директор, мол, предложил купить все. Так или иначе, сейчас Милявский владеет одним из крупнейших в Москве торговых комплексов. «Горбушкин двор» - это несколько зданий к западу от центра города; здесь торгуют бытовой техникой и электроникой, музыкальной и видеопродукцией. Производство телевизоров «Рубин» перенесено в Воронеж. История превращения завода в торговый комплекс вкратце такова. В конце 2000 года Юрий Лужков под предлогом борьбы с пиратской продукцией закрыл легендарную «Горбушку» - радиорынок в парке возле ДК им. Горбунова. Растерявшихся торговцев с готовностью приютил в пустующих корпусах соседний «Рубин». Чтобы бывший владелец рынка Гарегин Григорян не мог обратиться в суд, Милявский немного изменил название комплекса - «Горбушкин двор» (хотя все называют его по старинке «Горбушкой»). Здание завода реконструировали, пристроили 6-этажный паркинг на 980 машиномест. Ставки на «Горбушке» весьма высокие; по словам арендаторов, $250 за кв. м в месяц. Милявский продолжает инвестировать в недвижимость. Связанная с ним компания «Рик Рубин Риэлти» возводит жилой комплекс на юго-западе Москвы.

Боско ди Чильеджи
$48 млн
Бутики: от Кремля до самых до окраин

Bosco di Ciliegi в переводе с итальянского означает «Черешневый лес». Основатель компании Михаил Куснирович придумал это поэтическое название в 1992 году, когда открывал свой первый бутик. «Черешневый лес», по его замыслу, - прямой наследник утраченного Россией больше века назад «вишневого сада».

Возможно, любовь к старине подтолкнула Куснировича потратить, по оценкам, $100 млн на покупку контрольного пакета акций «Торгового дома ГУМ». Впрочем, приобретение и в коммерческом смысле оказалось довольно удачным. До 2042 года здание по адресу Красная площадь, 3 находится в аренде у компании, контролируемой Куснировичем. По данным Forbes, сейчас главный универмаг страны приносит бизнесмену около $33 млн в год только за счет сдачи площадей в аренду (точнее говоря, в субаренду). Поступления от других объектов-центров «Весна» на Новом Арбате, «ГУМ-Прага» на юге Москвы, «ГУМ-Будапешт» на юго-востоке - существенно скромнее.

Crocus International
$45 млн
Торговля и выставки за пределами города

Разъезжая по международным выставкам, которые длятся порой неделю, бизнесмен Арас Агаларов сделал любопытное наблюдение: жены и дети участников мероприятий всю неделю отчаянно скучают. Так родилась идея «Крокус Сити Молла». К мегапроекту Араса Агаларова - торговому комплексу-дворцу полезной площадью 60 000 кв. м на обочине Московской кольцевой автодороги- многие относятся скептически (слишком уж пустынны его галереи). Однако именно он приносит сейчас предпринимателю и его сыну Эмину, который также участвует в бизнесе, большую часть рентного дохода-по оценкам, $37,5 млн в год. В двух мебельных центрах «Твой дом», также принадлежащих Агаларову и занимающих вместе около 110 000 кв. м, сдается не больше трети площадей, а цена аренды там значительно ниже, чем в «Крокус Сити Молле». В «парке бутиков», как предпочитает называть свое детище Агаларов, средняя ставка составляет $ 1500 за кв. м в год. А в марте 2004 года открылась первая очередь выставочного центра «Крокус Экспо» - мечта почти сбылась.

Auchan
$42 млн
Гипермаркеты с дешевыми товарами и дорогой арендой

Французской торговой компании Auchan, как известно,удалось поразить воображение москвичей низкими ценами. После открытия первого гипермаркета «Ашан» целый отдел из 30 человек занимался мониторингом цен ближайших конкурентов, следя за тем, чтобы у них не было более выгодных предложений. Глава российского филиала Auchan Патрик Лонге признался, что ему приходилось визировать своей подписью каждое изменение цен поставщиков-так высоко был поставлен контроль за ценообразованием. Сегодня у компании в Москве и области имеется три гипермаркета (два - в составе икеевских ТЦ «Мега»), где компания использует практически всю полезную площадь для собственной торговли, и три торговых центра со вторыми этажами, которые сдаются в аренду. Девелоперская компания Immochan, которая строит гипермаркеты, входит в состав группы Auchan, так что все доходы от сдачи помещений в аренду остаются внутри холдинга. В том, что касается аренды, Auchan проводит другую ценовую политику. В торговых галереях центров в подмосковных Мытищах (площадь галерей- 10 000 кв. м), Марфино (9000 кв. м) и Красногорске (9000 кв. м) французам, как и другим девелоперам-иностранцам, удается удерживать высокие арендные ставки-$ 1500-2000 за кв. м в год. Но, конечно, обороты собственной розничной торговли Auchan на порядок превышают доходы компании от аренды.

Мосстройэкономбанк
$37 млн
Крупный торгово-офисный центр рядом с мидовской высоткой

Мосстройэкономбанк сдает в аренду всего один объект-зато какой! «Смоленский пассаж»-это 17-этажное здание наискосок от высотки МИДа. Полезная площадь (торговля и офисы) - свыше 40 000 кв. м. Акционерный капитал Мосстройэкономбанка поделен между председателем правления банка Казибеком Тагирбековым, Комплексом архитектуры города Москвы, а также предпринимателями Игорем Реничем и Виктором Тищенко (учредители концерна «Роситал», построили торговые центры «Веймарт» и «Вейпарк»). Наблюдательный совет банка возглавляет первый заместитель мэра Москвы, курирующий стройкомплекс, Владимир Ресин.

К Смоленской площади Мосстройэкономбанк начал подбираться в 1994 году, выдав кредит в $22 млн на строительство там гостинично-делового центра. Позже центр потерял малоприбыльную «гостиничную» часть, зато обрел торговую и нового кредитора-Сбербанк. На его деньги (порядка $80 млн) девелоперская компания «Тема» достроила комплекс и учредила для управления им ОАО «Смоленский пассаж».

Кредит перед Мосстройэкономбан-ком в 2000 году ОАО погасило, отдав банку четверть торговых площадей, но акционеры из «Темы» попытались оспорить сделку в суде. В ответ Мосстройэкономбанк скупил все 100% акций ОАО. Пусть на комплексе висят старые долги в 3 млрд рублей - вернуть их можно за 3-4 года. Сейчас Тагирбеков планирует развить успех, пристроив к существующему комплексу еще один, такой же площади.

Глобэкс
$34 млн
Банк, активно инвестирующий в недвижимость

Владелец банка «Глобэкс» (24-е место по активам) Анатолий Мотылев занимается инвестициями в недвижимость с неменьшим энтузиазмом, чем банковским делом. В 2004 году «Глобэкс» завершил строительство торгово-делового комплекса «Новинский бульвар» (Садовое кольцо) площадью 78 000 кв. м. Вложив в проект около $100 млн, Мотылев (и его партнеры, имена которых никогда не раскрывались) теперь сможет получать около $30 млн рентных доходов каждый год. Вслед за Новинским бульваром последует Каширское шоссе (юг Москвы)- здесь Анатолий Мотылев намерен построить торгово-развлекательный центр площадью 40 000 кв. м. Запущены проекты торгово-развлекательных центров в Новосибирске (66 000 кв. м, объем инвестиций - $47 млн) и Тольятти (50 000 кв. м, $40 млн). Деньги на эти и другие проекты (скупка и перепрофилирование промышленных предприятий в Москве) Мотылев намерен собрать за рубежом. В мае прошлого года «Глобэкс» объявил о создании фонда инвестиций в недвижимость, основными пайщиками которого должны стать иностранцы (или русские, вывезшие свои деньги за рубеж). Привлечь планируется $500 млн.

Группа компаний ТЭН
$22 млн

Предприниматели, реализовавшие административный ресурс на юго-востоке Москвы Бизнес-интересы основного владельца группы ТЭН Руслана Гутнова и его партнеров сосредоточены исключительно в Юго-Восточном административном округе столицы. Три ярмарки (на Зеленодольской улице, Рязанском проспекте и улице Маршала Чуйкова), три ресторана («Кошкин дом» на Люблинской улице, «Вечера на хуторе» и «Четверг» на Рязанском проспекте) и три торговых комплекса размещаются строго в пределах одного территориального образования. Широко разрекламированный центр «Л-153» (Люблинская, 153) построили там же; рядом с метро «Авиамоторная» ТЭН возводит офисный комплекс «Авиаплаза» площадью 37 000 кв. м. Объясняется такая приверженность к месту просто: один из совладельцев компании, Дмитрий Судьин, - бывший заместитель главы управы района «Рязанский» ЮВАО. С 2000 по 2002 год он, правда, работал в администрации Северного округа, но в 2003 году официально переквалифицировался из чиновников в бизнесмены и вернулся на родной юго-восток.

Спустя год вице-мэр Москвы Валерий Шанцев уже перерезал ленточку на открытии комплекса «Л-153». Первый этаж занимает гипермаркет «Ашан», значит, внимание жителей Люблино и Марьина «Л-153» гарантировано.

Новый торговый комплекс будет приносить группе компаний ТЭН, по оценкам Forbes, порядка $14 млн в год.

Систеуа-Галс
$20 млн
Престижная недвижимость в центре Москвы и за городом

Известно, что на предприятиях АФК «Система» работает множество родственников и друзей руководителей компании. Например, дочь президента АФК Владимира Евтушенкова Татьяна занимает ответственный пост вице-президента сотового оператора МТС. А сын Феликс возглавляет девелоперскую компанию «Система-Галс». Сегодня эта компания является одним из наиболее заметных игроков на рынке коммерческой недвижимости в Москве.

Под управлением Евтушенкова-младшего находится престижный бизнесцентр «Галс-Тауэр» (полезная площадь 9200 кв. м) на Тверской, который приносит порядка $5 млн в год. Большой доход -более $6,5 млн в год -компания получает и от эксплуатации доставшегося ей в наследство от советских времен универмага «Детский мир» на Лубянке.

Компания «Мосдачтрест», крупнейшим акционером которой также является «Система-Галс», сдает в аренду коттеджи в Серебряном Бору. Всего у «Мосдачтреста» там свыше 200 дач (наследие советских времен с удобствами во дворе), но львиную часть дохода приносят 39 новых коттеджей, построенных в 2002 и 2003 годах. Вместе с 86 современными загородными домами в поселке «Трудовая» на Дмитровском шоссе «дачное хозяйство» приносит еще не меньше $6 млн в год.

Рамзэн
$14 млн
Финансово-торговая компания размера XL

Сеть торгово-развлекательных центров «XL» состоит пока из двух объектов. Один «XL» площадью 16 000 кв. м находится в подмосковных Мытищах, другой (в два раза больше) - на Дмитровском шоссе. Управляет обоими комплексами компания «Рамзэн», принадлежащая предпринимателям Николаю Аристову и Игорю Пономареву. Они также контролируют Национальный банк взаимного кредитования (НБВК) суставным капиталом 250 млн рублей.

У совладельцев «Рамзэна» неплохие связи. Сестра Николая Аристова Мария, которая руководит в «Рамзэне» оперативным отделом, начинала карьеру в 1996 году в Уникомбанке, одним из руководителей которого был Андрей Глориозов. Сейчас он через аффилированную фирму владеет 20% акций НБВК.

Николай Аристов также был бенефициаром Интерпромбанка, где председателем правления с 2001 по 2003 год работал теперешний гендиректор управляющей компании «Рамзэн» Юрий Грицун. Работу в банке он совмещал с исполнением обязанностей советника гендиректора ФГУП «Росспиртпром», да и пришел в Интерпромбанк как раз тогда, когда государственная водочная компания открыла там свои счета.

Капитал Груп
$13 млн
Офисы и магазины в придачу к жилым домам

С 1991 года «Капитал Груп», одна из крупнейших столичных строительных компаний, которую возглавляет ее совладелец Владислав Доронин, построила 43 здания общей площадью 1,3 млн кв. м-это 180 футбольных полей, если переводить в более понятные категории.

Доходы «Капитал Груп» от сдачи помещений в аренду могли бы быть гораздо выше, если бы компания сама управляла построенными ею зданиями. Но из 11 бизнес-центров, возведенных «Капитал Груп», в собственности компании остались лишь два-на 1-й Брестской улице (15 000 кв.м) ив Дегтярном переулке (2800 кв.м). Они приносят $6-7 млн в год. С этой суммой сопоставимы и доходы от двух торговых центров «Метромаркет», сооруженных в одном комплексе с жилыми домами «Капитал Груп» и принадлежащих компании. Сравнительно скромные доходы «Капитал Груп» от аренды недвижимости могут существенно увеличиться после реализации проекта многофункционального комплекса «Русский авангард» стоимостью $175 млн, задуманного чуть ли не как визитная карточка Москвы. Голландский архитектор Эрик ван Эгераат спроектировал пять башен от 10 до 17 этажей, названных именами русских художников начала XX века: «Кандинский», «Малевич», «Родченко», «Попова», «Экстер». Первые этажи планировалось отдать под офисы, торговые галереи и рестораны. Комплекс хотели возвести рядом с Центральным домом художника на Крымском Валу. Но Юрий Лужков посчитал место неподходящим: «Это слишком красивый проект, чтобы прятать его во дворах. .. Найдите другое место». Поиск, похоже, затянулся.

Золотой Вавилон
$12 млн
Торговые комплексы в спальных районах

Легенда о появлении возле метро «Отрадное» на севере Москвы крупного торгово-развлекательного центра, в котором разместился первый гипермаркет сети «Перекресток» и шестизальный кинотеатр, вкратце такова. Несколько российских бизнесменов, не связанных с олигархическими структурами, в 2000 году решили построить молл. У одного из них «случайно» оказались права аренды участка земли вблизи упомянутой станции метро. Для реализации строительного проекта предприниматели организовали офшор Wakelin Promotions Limited и за два года вложили в возведение «Золотого Вавилона» $35 млн. В мае 2002 года торговый центр общей площадью 39 000 кв. м открылся и до сих пор успешно работает. По данным Московской регистрационной палаты, руководит представительством кипрского офшора в Москве предприниматель Тенгиз Гумбаридзе. Другая иностранная компания, чье российское представительство возглавляет Гумбаридзе, оказалась учредителем ООО «Крона Дизайн», которое управляет рынком в Ясеневе (юг Москвы). На месте «Золотого Вавилона» тоже когда-то был «нецивилизованный» контейнерный рынок. В одном из интервью представитель компании Wakelin Promotions Вадим Коновалов обнародовал планы компании по строительству еще двух торговых центров, один из которых-как раз на месте Ясеневского рынка.

Викс-Ц
$12 млн
Крупный торговый центр на западе Москвы

Префектура Западного административного округа помогла получить исходно-разрешительную документацию на строительство торгово-развлекательного центра на Рублевском шоссе ЗАО «Викс-Ц» как субъекту малого предпринимательства. В результате получился совсем не малый пятиуровневый торговый комплекс «Западный» общей площадью 30 000 кв. м. В 1998 году контрольным пакетом ЗАО «Викс-Ц» владел Сергей Симонов, генеральный директор ЗАО «Торговый дом «Славянский ряд». Эта компания - 100-процентная «дочка» большого «Славянского ряда», принадлежащего, как считается, его гендиректору Владиславу Васневу. ЗАО «Славянский ряд» известно по таким проектам, как «Пирамида» на Тверской и восстановление части Китайгородской стены. В цокольном этаже торгового центра «Западный» разместился «Седьмой континент», призванный привлекать покупателей. Но при этом, по словам конкурентов, в «Западном» часто меняются арендаторы, что не позволяет поддерживать арендные ставки на высоком уровне.

Офисы

ENKA
$270 млн
Крупнейшая иностранная строительная компания в Москве, любимец городских властей

«Кто разрешил строительство делового центра на углу Цветного и Садового? Кто ответит за этот гнилой зуб?» - допрашивал Юрий Лужков в феврале 1995 года тогдашнего главного столичного архитектора Леонида Вавакина. Речь шла о бизнес-центре, возведенном турецкой компанией ENKA. Компания, которую в 1957-м основали предприниматели Шарык Тара и Сади Гюльчелек, пришла в Москву в 1988 году. Первым проектом стала реконструкция «Петровского пассажа». Затем турки строили городки для военных, отскребали от копоти Белый дом, переделывали здание Госплана в Госдуму. Со временем у ENKA появились в Москве и собственные здания-для их строительства была создана компания «Мосэнка». В ней турки владеют 55% акций, московское правительство - 20%, а 25%-у ООО «Социнвест плюс», основным владельцем которого является московский девелопер Борис Либерман. Одно из зданий, построенных «Мосэнкой»,-«Мосэнка Плаза 3», выполненное без «новомосковских» архитектурных излишеств, как раз и стало объектом критики Лужкова. В дальнейшем турецкая компания учла вкусы столичного начальства. Комплекс зданий на Космодамианской набережной (м. «Павелецкая»), известный как Riverside Towers, с его многочисленными башнями и разноуровневой планировкой нареканий не вызвал. Для реализации проекта была создана компания «Москва Красные Холмы». Доля московских властей в ней выросла до 39% (у ENKA-52%). В числе акционеров значится ООО «Товарищество театральных архитекторов», которое возглавляет маститый столичный архитектор Юрий Гнедовский. ENKA продолжала осваивать район «Павелецкой», выстроив здесь три здания общей площадью 64 000 кв. м. Последнее место приложения усилий турецкой компании - грандиозный проект в «Москва-Сити». В 2004 году закончен первый корпус комплекса «Башня на набережной» (17 этажей, 17 000 кв. м), в течение ближайших лет турки возведут еще два корпуса - в 27 и 55 этажей.

Кроме офисов, ENKA зарабатывает в Москве и на торговой недвижимости. На паях с другой турецкой компанией, Кос Holding, она управляет торговой сетью «Рамстор» - это девять супермаркетов и торговых центров. Недвижимости в России у ENKA уже так много, что доходы от ее эксплуатации составляют около 25% объема продаж компании.

Чайка Плаза, ПФК БИН
$68 млн
Разветвленная империя, начавшаяся с бизнеса на ингушских налоговых льготах

В начале 1990-х в одном из спальных районов на западе Москвы располагалась выездная налоговая инспекция зоны экономического благоприятствования «Ингушетия». При посредничестве финансовой корпорации БИН здесь можно было зарегистрировать ингушскую фирму, что позволяло существенно экономить на налогах.

С тех пор многое изменилось. Родственники и партнеры основателя БИН-банка, ныне - владельца компании «Русснефть» Михаила Гуцериева, по словам его племянника Михаила Шишханова, контролируют «миллионы квадратных метров коммерческой недвижимости».

Список объектов группа БИН не раскрывает. Известно, впрочем, что в империю Гуцериева входят шесть московских офисов класса А, которыми управляет компания «Чайка Плаза», а также офис «Славнефти» на Пятницкой, куда нефтяная компания въехала в бытность Гуцериева ее гендиректором (2000-2001 годы). Группе БИН также принадлежат десятки тысяч квадратных метров торговой недвижимости. Самый престижный объект - «Петровский пассаж» на Петровке, 10, за который арендаторы платят порядка $8 млн в год. Раньше группа владела торговой сетью «Петровский» (20 универсамов). После того как «Петровские» были закрыты из-за нерентабельности, площади арендует (примерно за $3 млн в год) сеть «Седьмой континент». Наконец, в империю Гуцериева входит крупнейшая в Европе плодоовощная база «Вегета» (120 000 кв. м), расположенная в районе аэропортов «Шереметьево», которая ежегодно приносит порядка $18 млн.

Ост Вест Групп
$45 млн
Долгострой, приносящий деньги

Самая крупная сделка 2004 года на московском рынке офисной недвижимости: 18 000 кв. м в одни руки по арендной ставке $300-350 за метр в год. Покупатель - «НИКойл-Страхование». Продавец-компания «Оптиматехностимул». В ее собственности находится здание непростой судьбы. В 2002 году Минимущества отдало «Оптиматехностимулу» советский долгострой - Дом книги на Профсоюзной, 56, который начали возводить еще в 1975 году, а прекратили в 199Ьм. Через одного из своих учредителей, Илью Рафаловича, ЗАО «Оптиматехностимул» связано с фондом «Ост Вест Групп». Его председателем является экс-заместитель главы Минимущества Шалва Бреус. «Оптиматехностимул» надстроил несколько этажей и отделал помещения. Общая площадь здания, получившего название «Черри Тауэр», составила около 100 000 кв. м. (45 000 -офисы, 40 000 - торговая зона). Общий доход - около $40 млн в год. Фонду «Ост Вест Групп» также принадлежит здание НИИ в районе станции метро «Белорусская». Строение досталось задешево, а приносит порядка $5 млн в год. Опыт работы с институтской недвижимостью в фонде признали удачным. Весной 2004 года «Ост Вест Групп» объявил о желании создать сеть бизнес-центров на базе институтов, находящихся «в непростом экономическом положении». На эти цели Бреус планировал только в течение 2004 года выделить $75 млн.

Экоофис
$32 млн
Бизнес-центры на заводских площадях

«Купили промзону, обшили здания бывшего завода сайдингом, разбили их на офисные блоки, обозвали бизнес-парком, а теперь сдают в аренду по $600 за квадратный метр в год»,- так отзываются конкуренты о бизнесе Андрея Ковалева, главы и основного владельца группы компаний «Экоофис». Завидовать есть чему. За пару лет Ковалев сумел создать бизнес, приносящий более $30 млн выручки в год. С начала 1990-х он занимался поставками мебели, владел небольшими сборочными производствами. И заметно преуспел, став вице-президентом российского Союза лесопромышленников и лесоэкспортеров. Бизнес рос, Ковалев обзавелся большим мебельным магазином на северо-востоке Москвы. Но потом задумался: не лучше ли заняться недвижимостью? Сегодня бывший мебельный центр называется торгово-выставочным центром «Подсолнухи». Еще один центр с таким же названием расположен на Открытом шоссе (тот же северо-восток столицы). Но большую часть доходов приносят два бизнес-парка в районе метро «Павелецкая» (центр) на территории бывшего завода кожевенных полуфабрикатов.

АЛМ-девелопмент
$24 млн
Крупнейший игрок на рынке офисов класса В

Компанию «АЛМ-девелопмент» Александр Мамут, считавшийся в ельцинские времена «серым кардиналом» Кремля, учредил вместе с предпринимателями Дмитрием Красниковым, Михаилом Лепеховым и Виталием Чернышевым. В ее активе - около десятка офисов общей площадью примерно 60 000 кв. м. Объекты не самые престижные (если не считать здания на Тверской, 9, в двух шагах от московской мэрии), зато их много. По информации Forbes, скупкой зданий для «АЛМ-девелопмент» занимается компания «Росбиддинг»-известный мастер недружественных поглощений. Один лишь пример: в 2003 году, когда «Росбилдинг» боролся за здание обувной фабрики «Аста», расположенное в историческом центре столицы, замдиректора предприятия, сопротивлявшийся вторжению новых владельцев, был доставлен в больницу с переломом ноги. Сегодня Мамута среди совладельцев учрежденной им компании нет. Она принадлежит Красникову и Лепехову. «Росбилдинг» для своей штаб-квартиры арендует один из офисов, принадлежащих «АЛМ-девелопмент».

ПФПГ Реалти
$22 млн
Пермский нефтяник, активно инвестирующий в московскую недвижимость

В свое время Андрей Кузяев, основатель «Пермской финансово-производственной группы», помог главе ЛУКОЙЛа Вагиту Алекперову создать компанию «ЛУКОЙЛ-Пермь» с годовой добычей в 8,5 млн тонн нефти. В конце 2003 года, получив от ЛУКОЙЛа около $400 млн, Кузяев из пермского нефтяного проекта вышел и переехал в Москву. Здесь он возглавил компанию «ЛУКОЙЛ Оверсиз», ведущую все зарубежные проекты ЛУКОЙЛа. А деньги вложил в московскую недвижимость. В течение 2004 года структуры Кузяева приобрели в столице пять зданий - «Централ Тауэр» на Овчинниковской набережной (прежний владелец-банк «Платина»),бизнес-центр Samsung в Большом Гнездниковском переулке и офисный центр Ericsson на улице 8 Марта (обе компании продали свои здания на условии, что на многие годы останутся основными арендаторами).

Forum Properties
$19 млн
Бизнес-центры рядом с Кремлем, «Мосфильмом»

Андрей Баринский, глава и совладелец компании Forum Properties,-редкий дипломат. Он умудрился собрать в Москве пакет офисной недвижимости около 45 000 кв. м и ни разу не угодить в скандальную историю. В чем секрет?

Рассмотрим пример. В самом центре столицы, в пятистах метрах от Кремля, на Садовнической набережной, расположен суконный комбинат. Предприятие, основанное в 1822 году, к концу 1990-х пришло в упадок. Зато бизнес-центр на его месте мог бы выйти отличным. Другой бы действовал в этой ситуации жестко-скупил акции и долги предприятия. Баринский предпочел договориться и обещал собственникам комбината сохранить их бизнес. Мощности переместили в Лосино-Петровск (Московская область), на территорию тамошнего Монинского камвольного комбината. Были перевезены около 500 единиц оборудования, необходимые материалы и содержимое склада тканей. Зато теперь Баринский может приводить проект «Аврора бизнес-парк» (так называется новый бизнесцентр, где уже введена в эксплуатацию первая очередь в 12 500 кв. м) в качестве примера «гуманного» подхода к перепрофилированию столичных промышленных предприятий. У «Мосфильма», например, Баринский выторговал участок и право строительства в престижном районе торгово-развлекательного центра с многозальным кинотеатром и 7000 кв. м офисных площадей. Взамен Forum Properties обещает построить для киностудии павильон с бассейном для подводных съемок и несколько вспомогательных зданий.

Легион Девелопмент
$19 млн
Престижные объекты на Большой Ордынке

«Легион Девелопмент» - открытие 2004 года. Сначала компания выкупила у АФК «Система» комплекс зданий на Большой Ордынке (центр, Замоскворечье), куда входит только что построенный бизнес-центр площадью 25 000 кв. м. Затем «Легиону» досталась перспективная площадка в начале Кутузовского проспекта-та самая, куда московские власти не пустили шведскую IKEA. Теперь здесь планируется построить небоскреб с полезной площадью более 70 000 кв. м. Наконец, в Замоскворечье компания «Легион» собирается построить многофункциональный комплекс площадью 100 000 кв. м. Один из учредителей ЗАО «Легион Девелопмент» Андрей Айдинов до недавнего времени работал в компании «Чайка Плаза», входящей в группу БИН Михаила Гуцериева. Однако в БИН от «Легиона» открещиваются. Участники рынка считают, что на самом деле за компанией стоит Данил Хачатуров, исполнительный директор и совладелец «Росгосстраха», сманивший из «Чайки» менеджеров. Хачатуров их хорошо знает - он работал вице-президентом НК «Славнефть» в бытность Гуцериева ее президентом. В одном из интервью Хачатуров рассказывал, что инвестирует в недвижимость, хотя ни «Легиона», ни конкретных объектов не упоминал.

Романов двор
$15 млн
Самые близкие к Кремлю офисные центры

Архитектурная тусовка до сих пор спорит, можно ли было в 500 м от Кремля строить два крупных бизнес-центра: «Романов двор - 1» и «Романов двор - 2». Они притаились за старым зданием Московского университета (сейчас там располагается факультет журналистики МГУ), и во время строительства многие опасались, что корпуса учебного заведения «сползут» в котлован. Но журфак устоял, и его обитатели теперь могут любоваться на пирамиду крыши бассейна, торчащую у них во дворе.

Помимо эксклюзивного расположения, хозяева офисного центра гордятся самым дорогим в Москве кинотеатром-«Романов-Синема» и печкой XVI века в холле. Она была найдена во время рытья котлована, аккуратно разобрана и тщательно собрана заново. Самый престижный обитатель комплекса- «Райффайзенбанк». Он прокредитовал строительство «Романова двора - 2» на $43 млн и частично - строительство «Романова двора - 3» (его планируется начать возводить в 2005 году).

Центром «Романов Девелопмент Труп», по данным Forbes, является люксембургская компания Moscow Construction and Development, которую возглавляет предприниматель Гагик Адибекян.

Пресненский машиностроительный завод
$11 млн
Бизнес-центры класса А- на Красной Пресне

На территории Пресненского машиностроительного завода последние четыре года строится бизнес-парк. Новые собственники предприятия, которые себя не раскрывают (известно, что это несколько физических лиц, в том числе некоторые руководители завода), поняли, что офисная недвижимость намного более интересный бизнес, чем производство пороха и оборудования для текстильной промышленности. Сегодня на территории завода несколько зданий уже перестроены в бизнесцентры, а в 2003 году было возведено новое здание площадью 16 000 кв. м (арендуемая площадь- 11 500 кв. м). Базовая ставка не сказать чтобы умеренная-$550 за кв. м без НДС.

Отели

Моспромстрой
$58 млн
Бывший советский главк, владеющий пятизвездными отелями

Самая мощная и престижная сеть гостиниц в Москве-Marriott. Но корпорации Marriott принадлежит только брэнд, управляет отелями по лицензии американская компания Interstate Hotels & Resorts, а в части офисов и торговых галерей - компания «Траст Эстейт». Здания же находятся в собственности у ЗАО «Моспромстрой» (бывший «Главмоспромстрой»), 24,5% акций которого принадлежат городским властям, а остальные в 1990 году были распылены между 29 000 членов трудового коллектива. Всего три отеля Marriott зарабатывают в год $50 млн, из них на долю «Моспромстроя» приходится порядка $15 млн. Помимо зданий Marriott, на балансе «Моспромстроя» числится еще около 300 объектов недвижимости в Москве, однако более или менее заметный доход приносит только бизнес-центр «Парус» на 1-й Тверской-Ямской, 23.

С середины 2004 года акции «Моспромстроя», общая годовая выручка которого превышает $370 млн (основной доход идет от строительного бизнеса), начали скупать несколько сторонних структур. Но, по словам гендиректора «Моспромстроя» Василия Мороза, правительство Москвы и менеджмент компании нашли схему, позволяющую им сохранить контроль над более чем 75% акций.

ИнтерРусь-М
$13 млн
Единственный в России отель Hyatt

Пятизвездный отель «Арарат Парк Хаятт» с видом на Большой театр открылся в 2002 году на Неглинной на месте гостиницы «Армения» и кафе «Арарат». В здании 220 номеров, самые дешевые стоят больше $500 в сутки при предварительном заказе. Возводил новое здание строительно-реставрационный концерн «Лусине» (гендиректор Мурад Саргсян), прославившийся реставрацией Третьяковской галереи. Стоимость «Арарата» сам Саргсян оценивал в $60 млн. Сейчас отель принадлежит компании «ИнтерРусь-М», которой основатель концерна «Лусине», по его словам, продал объект на завершающем этапе строительства.

«Арарат Парк Хаятт» - единственная из высокодоходных гостиниц Москвы, в числе совладельцев которой нет столичных властей. Управляет «Араратом» американская компания Hyatt International. Сеть Hyatt насчитывает 212 отелей по всему миру. «Арарат» - первый проект Hyatt в России.

Открытые инвестиции
$11 млн
Девелоперский проект группы «Интеррос»

В январе 2003 года «Интеррос» с помпой объявил о начале масштабного проекта. Компания «Открытые инвестиции» должна была стать в перспективе крупнейшим игроком на рынке коммерческой недвижимости. Сразу же после создания «Открытых инвестиций» компании были переданы торгово-офисный центр «Мейерхольд» (7300 кв. м офисов и торговых помещений) и гостиница Novotel на Новослободской улице (три звезды, 254 номера). Затем «Интерросу» удалось привлечь в партнеры AIG, один из крупнейших финансовых конгломератов в мире, который обещал вложить в совместные проекты минимум $50 млн. Наконец, в ноябре 2004 года «Открытые инвестиции» продали на РТС около 40% акций и привлекли $68,8 млн, а гостиница Novotel договорилась о кредите Сбербанка на $25 млн. С деньгами понятно, объекты же пока в основном в планах. Главная стройка - коттеджный поселок «Павлово» на берегу Истринского водохранилища. Всего планируется построить около 200 домов класса deluxe, половина их уже распродана в среднем по $700 000.

В будущем «Открытые инвестиции» планируют возвести в районе Садового кольца 27-этажную башню «Росбанк» (новый офис одноименного кредитного учреждения) и два бизнесцентра общей площадью 50 000 кв. м. А на улице Шереметьевской (к северу от центра) запланировано строительство торгово-развлекательного «Центра Райкина» - 78 000 кв. м. Траты на последние два проекта, по оценкам Forbes,-около $150 млн. Пока же основной доход приносит гостиница Novotel с выручкой более $8 млн в год.

Склады
На этом рынке лишь один крупный игрок

Мостранссклад
$22 млн
Социалистическое предприятие на рынке коммерческой недвижимости

Компания «Мостранссклад» ведет свою родословную от складов, построенных в начале XX века знаменитыми магнатами братьями Рябушинскими при станциях Московского железнодорожного узла. Сегодня «Мостранссклад» - это 280 000 кв. м складских площадей; собственные железнодорожные и автомобильные подъездные пути; шесть филиалов, расположенных в различных районах Москвы. В большинстве зданий проведена реконструкция и уже начато строительство нового складского комплекса. Образованный в 1992 году, «Мостранссклад» целиком принадлежит менеджменту и трудовому коллективу. Акции сильно распылены. Более или менее заметный пакет- 11% акций - сосредоточен в руках братьев Сергея и Андрея Шилдиных. Андрей Шилдин является гендиректором компании.

В прошлом году компания «Росбилдинг» попыталась скупить акции «Мостранссклада». Однако попытка провалилась. Топ-менеджер «Мостранссклада» объяснил это так: «Мы сильная компания со старыми традициями, и нам такой инвестор не нужен». «Мостранссклад» действительно смотрится необычно на фоне других компаний в секторе коммерческой недвижимости- развитая социальная сфера, надбавки к пенсиям экс-сотрудников и их никем не оспариваемое участие в акционерном капитале предприятия. Однако в будущем ситуация изменится - конкуренция на рынке складских услуг резко обострилась, «социалку» придется сократить.

Год Нисанов: «В Москве объектов много, на всех хватит. Мы никогда в своей жизни никому не мешали в организации бизнеса и так же не любим, чтобы нам мешали»

Имена миллиардера Года Нисанова и его партнера Зараха Илиева долго были неизвестны широкой общественности. Совладельцы Черкизовского рынка, торгового комплекса «Москва» в Люблино и нескольких менее крупных объектов избегали фотокамер, не летали на золотых самолетах и не устраивали шумных вечеринок с Юрием Лужковым и звездами эстрады. Между тем серьезными фигурами на рынке недвижимости они стали задолго до покупки в 2005 году первой из перешедших в частные руки сталинских высоток - гостиницы «Украина» (тогда Год Нисанов лично приезжал на торги и поднял цену до 7,8 млрд рублей). И уж совсем мало кто знал, что с самого начала партнером Нисанова и Илиева был азербайджанский ученый-юрист и друг президента Владимира Путина Ильгам Рагимов.

У специалистов имена Илиева и Нисанова ассоциировались с многочисленными рынками. «Это было время либерализации торговли, - вспоминал начало 1990-х в интервью Forbes руководитель отдела потребительского рынка Москвы Владимир Малышков. - Спрос синел на улицах, предложения практически не было.

В 1993–1994 годах мы создали 242 рынка, где была разрешена торговля всем чем угодно». Рынки были заменой «резерваций» и уличной торговли с ящиков, объяснял он. До конца 1990-х Черкизовский, Измайловский, Рижский, Пражский и многие другие рынки в Москве, владельцы которых сдавали в аренду торговые точки (зачастую простые палатки или контейнеры), были основным местом совершения покупок. Многие из этих рынков открыли Зарах Илиев и Год Нисанов. Позже стали строить торговые центры. В 2006 году Forbes оценивал валовый арендный доход группы компаний Нисанова и Илиева в $460 млн, а в 2013 году - в $1,1 млрд. В своем первом интервью Год Нисанов рассказал Forbes о том, как начинался бизнес, по каким правилам строился, помогал ли в нем когда-то Владимир Путин и почему условия работы в России можно считать благоприятными.

- Получается, вы лучше всех умеете зарабатывать деньги на недвижимости? Что этому способствовало?

Вам виднее, это же ваши подсчеты. Наверное, наша целеустремленность, умение работать. Быстро принимать решения, идти на какие-то риски, не бояться идти туда, куда другие боятся. И удача, конечно.

- Целеустремленность - довольно размытое понятие.

Давайте я вам объясню. Мой отец был директором крупнейшего консервного завода Кубинского района, фактически градообразующего предприятия. Несмотря на то что наша семья всегда была обеспечена, нас с братом он воспитывал в строгости, прививал любовь к труду и учил ценить то, что имеешь. Финансовая поддержка отца - это хорошо, но мне хотелось заработать свои деньги. Рабочий день по 12–14 часов меня никогда не пугал, даже сейчас мой рабочий день очень часто заканчивается далеко за полночь.

- Многие считают, что составляющая вашего успеха в бизнесе в Москве - опора на диаспору горских евреев.

Год Нисанов. Фото Итар Тасс

Вы знаете, у нас в компании большой многонациональный коллектив, работает более 20 000 человек. Сам я родом из поселка Красная Слобода в Кубинском районе Азербайджана, это уже больше 300 лет место компактного проживания горских евреев. (В царской России этот поселок носил название Еврейская Слобода. - Forbes) Наши предки попали в Персию, спасаясь от преследования инквизиции. Когда в Персии стали активно насаждать мусульманство, те евреи, которые не пожелали его принимать, ушли и долго жили в горах. Поэтому мы называемся горскими евреями. Мы всегда были ремесленниками: ткали ковры, занимались сельским хозяйством, торговлей. Кубинский Фатали-хан пригласил наших предков поселиться неподалеку от столицы его ханства и пообещал защиту. Так сформировался наш поселок Красная Слобода. До революции там было 13 синагог. До того как в 70-е годы прошлого века люди стали уезжать в Израиль, в поселке было более 4000 человек, сейчас, к сожалению, население сократилось. Зато наших земляков можно встретить в любом городе мира. Естественно, и в Москве нам помогала наша диаспора. Наша сила в том, что мы не теряем связей с земляками.

- Очень интересно. А как начинался ваш собственный путь в бизнесе?

После окончания техникума я работал в собесе и одновременно помогал отцу, который был директором крупнейшего в Кубинском районе консервного завода. После того как распался Советский Союз, было сложно, приходилось работать по бартерным схемам. Отец часто ездил в командировки, а я оставался управляющим на предприятии, где работало около 3000 человек. Что касается своего бизнеса, то, когда мне исполнилось 18 лет, мы с другом открыли в поселке коммерческий магазин. До революции у нас было много богатых купцов, даже первой гильдии, в их домах на первом этаже располагались магазины - вот такой мы и арендовали. Торговали всем. У наших земляков очень много родственников в Америке, Израиле, Германии. Никто в Азербайджане не получал столько посылок из-за рубежа, сколько жители нашего поселка. В посылках в числе прочего было много хорошей современной одежды. А не все ведь наденешь - и мы стали продавать ее по принципу комиссионного магазина. К нам по выходным приезжали люди из Баку, народу было очень много. Хороший был магазин.

- А почему вы решили переехать в Москву?

В Москве у меня было много друзей-земляков, которые приехали раньше. Однажды я отпросился у отца на 10 дней в Москву, чтобы посмотреть, как здесь идет торговля. Тут я понял: в столице возможностей для бизнеса даже у меня, молодого парня, гораздо больше, чем в Азербайджане. С оборотными средствами сначала помогал отец, потом появились свои. Бизнес поначалу был разный. В основном торговля товарами народного потребления.

- Чем, например, приходилось заниматься?

Например, поставки из Дубая. Я знал фарси и арабский и, когда пустили рейсы между Россией и Дубаем, полетел буквально на втором, чтобы посмотреть. Иду как-то по улице, вижу: галантерейные наборы, расчески продаются по 75 центов за штуку. А в Москве, я знал, такие продаются по $3. Мобильных телефонов тогда не было, я дождался вечера, пошел на почту, позвонил своему другу. Выяснилось, что покупают они те же наборы в США по $1,75. Я ему сказал: бери все деньги, что есть, покупай билет и лети сюда, только никому ничего не говори. У него было $20 000, мы купили товара на $115 000, оставшиеся деньги я попросил у отца. Привезли огромное количество коробок и за один день перепродали их оптовикам по цене $2,5 за штуку и заработали более $200 000. Это было в начале девяностых.

- Почему вашим партнером стал именно Зарах Илиев?

Мы с Зарахом давно дружим. Выросли в одном поселке. Со временем дружба переросла в партнерство. И я ни на секунду об этом не жалею. И он, думаю, тоже. У нас очень много общего - чисто человечески. Мы очень много общаемся, обсуждаем текущие проекты и дела. А начинали с того, что в 1993 году приобрели с ним участок у метро «Новые Черемушки», где потом построили ТЦ «Панорама».

Начало 1990-х считается временем разгула криминала - разборки, взрывы машин. Тельман Исмаилов в одном из интервью говорил, что к 1994 году уже был вынужден купить бронированный автомобиль. Как вы с этим справлялись?

Бог нас миловал. Мы не попадали в такие ситуации.

«Все друг друга знают»

Прошло 20 лет, сейчас у вас больше миллиона квадратных метров торговой недвижимости. Расскажите, какова структура доходов вашего бизнеса? Что из ключевых объектов - «Европейский», торгово-развлекательный центр «Москва» или рынок Садовод» - приносит вам больше всего?

Основной вид деятельности нашей компании - предоставление в аренду коммерческой недвижимости. Наиболее рентабельным проектом в структуре бизнеса является торговый центр «Европейский». Торговый центр «Москва» и рынок «Садовод», безусловно, не только социально направленные объекты, они имеют коммерческую привлекательность. Размер доходов с учетом экономического положения в стране, естественно, варьируется от года к году, точный размер текущего дохода я сейчас назвать затрудняюсь, а быть голословным не хочу.

Forbes оценивает ваш капитал в $2,4 млрд, а если вместе с партнером, то ваш бизнес стоит почти $5 млрд. А какова ваша оценка?

Наш капитал складывается из стоимости принадлежащих нам активов. В то же время оценку всего своего бизнеса мы никогда не проводили, так как вопрос его продажи никогда не рассматривали и не рассматриваем. Я не знаком с методикой оценки, проводимой экспертами журнала Forbes, но специалистам журнала я, безусловно, доверяю. (Смеется.)

Недавно вы заплатили городу около 8 млрд рублей, чтобы стать собственником гостиницы «Рэдиссон Славянская». Почему решили купить именно ее, а не знаменитые «Националь», «Метрополь», например?

Мы владеем и управляем этой гостиницей уже пять лет, и, когда город выставил на торги свой пакет, мы, поскольку в этом бизнесе уже были, решили приобрести его. Хотя, на мой взгляд, купили очень дорого. Возможно, чтобы окупить вложения, нам разрешат что-то достроить и увеличить номерной фонд. Мы хотим построить подземные паркинги по периметру здания, расширить и переоборудовать конференц-залы. Если все получится, увеличится заполняемость, функционал, и тогда все окупится.

- Вам известно, кто был вашим конкурентом на торгах?

Конкуренты? Вы имеете в виду ООО «Титан»? Мы тоже удивились. Мы думали, они станут сейчас поднимать цену, создавать искусственную конкуренцию. Слава Богу, все обошлось. Других конкурентов там не было. Видимо, несмотря на внесенный перед аукционом залог, потенциальная компания-конкурент реально оценила свои силы и в результате сняла свою кандидатуру с торгов. Бизнес-то в Москве. Все друг друга знают. Создавать искусственную конкуренцию в этих сегментах бизнеса желающих мало в городе.

- Поэтому вы не участвовали в торгах по другим гостиницам?

Есть люди, которые работали с «Националем», «Метрополем». Зачем нам с ними конкурировать? В Москве объектов много, на всех хватит. Мы никогда в своей жизни никому не мешали в организации бизнеса и так же не любим, чтобы нам мешали. Мы можем только помочь. Что, честно вам скажу, довольно часто делаем.

Окупились ли уже инвестиции в гостиницу «Украина», которую вы также приобрели на торгах и потом реконструировали, только пять лет назад?

Пока нет. Гостиницы не так быстро окупаются, как другие бизнесы. Это долгий проект на ближайшие 15–20 лет. Доход она приносит, но и расходная часть очень большая, у нас работает полторы тысячи сотрудников. Кроме того, мы сейчас ее расширяем: строим парковочные места, в августе откроется конференц-зал на 2000 посадочных мест, где будут все условия для проведения всемирных конференций. Планируем сделать ресторан-клуб Роберто Кавалли, рестораны индийской, китайской, малайзийской кухни, молодежные рестораны, которых в Москве пока нет. У ресторанов будут отдельные выходы к реке, мы надеемся, нам разрешат за наш счет благоустроить набережную до моста Багратион, чтобы люди могли свободно и безопасно прогуливаться, ездить на велосипедах, просто отдыхать. В сентябре 2013 года мы планируем провести первую конференцию в обновленной «Украине». Если говорить о прибыльности, то бриллиант в нашей короне, конечно, торговый центр «Европейский». Но гордимся все же мы больше всего «Украиной», это наша визитная карточка.

Правда, что идея купить «Украину» принадлежит вашему партнеру Ильгаму Рагимову (однокурснику и другу Владимира Путина)?

Один человек, даже если будет очень стараться, всегда может что-то упустить. Сила и мудрость партнеров в том, что они всегда друг друга слушают. Для меня одним из главных учителей в моей жизни является мой отец. Он многие годы тяжело работал, управлял бизнесом, был директором завода, и я с детства видел, как он уважительно общается с людьми, это для меня была серьезная нравственная школа. Другим же наставником, учителем по жизни был и есть для меня Ильгам Рагимов. Я всегда к нему прислушивался и прислушиваюсь до сих пор. И всегда советуюсь с этими важными в моей жизни людьми. Без обсуждения с ними я никогда ничего не делал. Когда человек знает, что за его спиной есть люди, которые одобряют и понимают то, что он делает, человек чувствует себя более уверенно. Мне эту уверенность внушают мои старшие. Когда стало известно, что на торги выставлена гостиница «Украина», мы сидели втроем: мой отец, Рагимов и я. Зашел разговор об «Украине». Рагимов говорит, а почему бы нам не купить? Ты же справишься? Я отвечаю: конечно, справлюсь, мне нужно было только ваше одобрение, уверенность в поддержке. Перед участием в аукционе мы с Зарахом начали оценивать наши возможности и поняли, что придется кредитоваться в западных банках, закладывать существующие объекты: «Гранд» и «Панораму», давать личные поручительства. Страшно, конечно, было, вдруг проект окажется нерентабельным. А сейчас «Radisson Royal Украина» чуть ли не каждый день побеждает в престижных международных конкурсах.

- То есть дело не в прибыльности?

Понимаете, эти объекты - «Украина», «Европейский» - их же отсюда не заберешь, они будут здесь годами и после нас будут работать. Нам с Зарахом для себя особо много не нужно. Вот помню, раньше мне хотелось иметь такие часы, другие. Сейчас я исповедую разумную достаточность, а в бизнесе мы стараемся реализовывать социально ориентированные проекты, очень приятно осознавать, что результатом твоей работы является создание новых рабочих мест, благоустройство любимого города, участие в его развитии. Есть объекты, которые приносят определенный дивиденд, на которых мы зарабатываем. А есть другие, социально ориентированные. Вот, например, наши яхты-рестораны, которые мы пустили по Москве-реке. Они были специально спроектированы для работы в зимних условиях. Теперь в городе фактически действует круглогодичная навигация, его красотой можно насладиться и летом, и зимой, что очень нравится жителям и гостям столицы. На ВВЦ мы собираемся построить самый большой в Европе океанариум и дельфинарий. Для этого проекта мы заключили контракт с австралийской компанией, которая лучше всех разбирается в океанариумах, а также заключили соглашение со специалистами, которые уже обучают 17 наших дельфинов в Японии. Дельфинов мы купили не только для шоу в основном бассейне, но и в качестве помощников в реабилитации детей с ограниченными возможностями, четыре бассейна будет отведено, чтобы с дельфинами занимались дети-инвалиды. Все дельфины для нашего дельфинария выловлены в Японии, так как в России дельфины занесены в Красную книгу. Также в рамках предоставленной квоты для участия в шоу-программах дельфинария нам поймали касатку и белуху. Когда я увидел фото касатки, то просто перевернул его лицевой стороной вниз, так жалко стало. Может, отпустить? А мне говорят, это ведь не золотая рыбка. С другой стороны, мы уверены, это будет потрясающее зрелище, людям понравится. В мире не так много дельфинариев, и в такой крупной столице, как Москва, дельфинарий и океанариум станут достойными местами, где люди смогут отдохнуть, прийти сюда с детьми. Я уверен, что по результатам проведенной нами реконструкции ВВЦ станет визитной карточкой России.

- На какой стадии этот проект?

НИИПИ Генплана сейчас разрабатывает генеральный план, идет ежедневная работа.

Власти и партнеры

Складывается впечатление, что вам уже не очень интересны вещевые рынки. Не хотите продать «Садовод», ТРЦ «Москва», «Южные ворота»?

Нет. Вы знаете, мы суеверные люди. Нам с детства говорили, что нельзя оценивать свое имущество с целью продажи, если тебя не вынуждает к этому жизнь. Мы с этого бизнеса начинали. Мы гордимся, что с нуля смогли его создать. Мы же не участвовали в залоговых аукционах государства. Мы начинали с рынков.

- Вы много путешествуете. В каких городах и странах вам встречались такие форматы торговли, как «Садовод»?

Есть такое понятие «восточный базар». Вот на Востоке, в Азии таких рынков много. В то же время мы стараемся этот формат торговли максимально приблизить к современным стандартам. В октябре мы открыли на «Садоводе» новый крупный торговый комплекс, временных строений, таких, как были раньше, там нет. У нас работает отделение миграционной службы, там безопасно, «Садовод» совсем не похож на Черкизовский рынок. Кроме того, мы уже согласовали проект строительства нашими силами автовокзала, расширения МКАД, полноценного транспортно-пересадочного узла. Со временем мы полностью уйдем от слова «рынок», это будет многофункциональный выставочный комплекс. С другой стороны, такими рынками живут десятки тысяч людей, эти предприятия обеспечивают необходимым российские регионы. Пока люди приезжают сюда со всей страны, такие рынки нужны. И хотя мы занимаемся гостиницами, строим океанариум и дельфинарий, мы продолжаем вкладывать деньги и в это направление бизнеса тоже, при этом делаем его более цивилизованным. Более льготные условия по аренде и хранению товара мы предоставляем российским производителям. После того как законодательство ужесточилось, китайцы постепенно покидают этот сегмент, их становится меньше, они сезонные арендаторы. А российские производители, наоборот, расширяют свое присутствие.

- По нашим оценкам, Черкизовский рынок приносил около $500 млн в год. Сколько вы потеряли на его закрытии?

Это стало неприятной неожиданностью. Но у нас уже были тогда торговый центр «Москва» и «Садовод», и на них было некоторое количество свободных мест. Конечно, арендаторы с Черкизовского рынка стали приходить к нам. У нас появилась возможность делать отбор и работать только с теми, кто зарекомендовал себя как надежный бизнесмен с официальными документами. Вместить всех желающих наши торговые комплексы не могли, поэтому многим людям нам пришлось отказать. Не знаю, много ли мы потеряли от закрытия Черкизовского рынка. Но это закрытие стало сигналом к тому, что снова вкладывать деньги в такой тип объектов неправильно. Надо работать более цивилизованно.

- А Тельман Исмаилов, совладелец Черкизовского рынка, тоже ваш земляк и партнер?

Исмаилов родом из Азербайджана, но не из Красной Слободы, партнером нашего бизнеса он не является.

Сергей Собянин запустил процесс пересмотра инвестконтрактов, многие стройки в центре были остановлены, а вы расширяете «Садовод», запустили торговый комплекс «Южные ворота» на 19-м км МКАД. Как так?

Вы правильно сказали, стройки приостанавливались в центре, а мы в центре ничего не делали. Реконструкция «Садовода» выгодна городу. А торговый комплекс на 19-м км был согласован еще давно. После того как пришло новое руководство города, мы согласовали строительство автовокзалов и перехватывающих парковок на наших территориях. Сейчас городу интересны проекты, которые мы осуществляем. За последние полтора года мы выкупили долю города в трех наших объектах, заплатив больше 10 млрд рублей в бюджет. Долю в «Европейском» покупали по очень высокой цене, огромную сумму заплатили. Мы стали больше вкладывать, работать на перспективу, у нас появилась уверенность. Раньше у нас было желание построить башню в Москва-Сити, но не было возможности ввиду отсутствия аукционов на этой площадке, а сейчас мы победили на торгах, где я и мой партнер даже лично принимали участие (победители заплатили около $300 млн. - Forbes), и за два года построим башню площадью 315 000 кв. м.

Год Нисаев - фото Дмитрия Тернового специально для Forbes

Не очень понятно, почему у вас раньше не было возможности работать в Сити, площадки там, в общем-то, меняли хозяев.

Лично нам никто ничего не предлагал, а город торгов не проводил. Покупать проекты с историей как-то не хотелось, я же не знаю, кто и как там участки получал. Мы ждали, пока город официально выставит объект на торги, и тогда мы его купили. Мы построим единственный в России экологически чистый небоскреб из полностью экологически чистых материалов, который будет иметь как минимум золотую карту американских рейтингов от системы LEED. Это на 15–20% удорожает проект, но мы считаем, что оно того стоит.

- ВВЦ и Москва-Сити - это крупнейшие ваши проекты сейчас?

Да, эти проекты крупнейшие. В то же время мы занимаемся и другими проектами. После восьми лет ожидания мы получили правоустанавливающие документы на строительство офисного центра у метро «Юго-Западная». Этот проект гостинично-делового комплекса площадью 34 000 кв. м и объемом инвестиций 3–4 млрд рублей мы давно стремились реализовать, и сейчас благодаря руководству города нам утвердили технико-экономические параметры, мы согласовали проект и прошли ГЗК. В ближайшее время выходим на стройку. Есть еще ряд перспективных объектов - гостиницы, магазины.

- Вы участвовали в конкурсе на застройку крупной территории в районе Хорошево-Мневники.

Проектом «Парк чудес» мы занимались давно. Тогда он так и не был реализован. Когда мы узнали, что городские власти вернулись к нему, мы решили принять участие в конкурсе проектов. Я собрал всех своих архитекторов, проектировщиков, мы сделали концепцию и с ней участвовали в конкурсе. В конечном итоге там было около ста участников, были и иностранцы. Жюри определило пять лидирующих проектов, выбирать между которыми пригласили жителей города с помощью интернет-голосования. И хотя мы не рекламировали свой проект, все равно заняли первое место. Наша концепция понравилась голосовавшим жителям больше всего. А почему бы не заниматься этим проектом, если москвичам это по душе? Именно поэтому хотелось бы, чтобы наша концепция победила и была принята окончательно.

- На какой стадии проект сейчас?

Насколько я знаю, сейчас разрабатывается генплан и обсуждается проект планировки. Было совещание, на котором обсуждалось, как пройдет согласованная хорда, где будут выходы из метро. Я был бы очень рад, если за основу примут нашу концепцию. И если это произойдет, мы с радостью оставим все свои более мелкие объекты и все силы вложим в два глобальных проекта - ВВЦ и Хорошево-Мневники. Если нам доверят такое строительство, мы с честью и достоинством доведем его до конца.

Перспективы внушительные. Как, по-вашему, было бы это все возможно, если бы не ваш партнер? Какую роль в бизнесе сыграл Ильгам Рагимов и помогало ли вам когда-то то, что он знаком с Путиным?

Человек дружит ведь не по расчету. Мы по расчету не дружим. История нашей дружбы с Рагимовым долгая, они друзья молодости с моим отцом. Насчет помогать - он всю жизнь мне помогал, и я тоже ему помогал. Сказать, кто больше и кто меньше помогал, нельзя. Он очень сильно меня морально поддерживает, дает советы. У нас семейный бизнес. Как партнер, он заинтересован, чтобы бизнес развивался. Но наш бизнес мы наращивали годами, нам никто ничего просто так не давал. Мы его сформировали с нуля, своим трудом, своими ежедневными вкладами в эту деятельность.

Я благодарен судьбе за то, что в моей жизни есть такие партнеры, как Рагимов и Илиев. Такой дружбой и такими партнерами можно только гордиться.

Какова доля Рагимова в бизнесе? Или она меняется от проекта к проекту (по данным Forbes, от 10% до 15% в основных проектах)?

Меняется от проекта к проекту.

- И Путин, разумеется, здесь вообще совершенно ни при чем…

Наш бизнес не связан ни с ресурсами, ни с сырьем, ни с какими-то государственными проектами. Мы не участвовали в залоговых аукционах. Таких, как мы, девелоперов в России сотни. Я знаю точно, ни один из чиновников никогда не скажет, что мой старший друг и партнер Ильгам Рагимов открывал к ним двери и заходил с проектами, пользуясь чьим-то именем. Никогда!

Наш бизнес - результат ежедневной, ежечасной работы. Он есть благодаря тем людям, с которыми нам Бог дал возможность работать, благодаря государственным властям, которые внимательно изучили наши проекты и поверили в них. Благодаря нашей слаженной команде. Вот они мне по жизни всегда помогали и помогают ежедневно. У человека должна быть любовь к работе, стремление идти вперед. Если у меня не будет стремления идти вперед, жизнь станет серой. Я надеюсь, что я построю проект в Сити, построю проект на ВВЦ, и вот тогда я буду чувствовать, что сделал что-то достойное. Пока то, что мы сделали, кажется мне только началом.

Есть ли у вас какие-либо реализованные проекты в Европе, может быть, планируете инвестиции в зарубежное строительство?

Нет. У нас нет планов относительно инвестиций в зарубежное строительство. Мы работаем только в России, ведь Россия - страна огромных возможностей и перспектив. Да и зачем ехать куда-то, если [в России] правительство создает благоприятные условия для ведения бизнеса.

Вконтакте

Одноклассники

Друзья Путина, банкиры и горские евреи.

Владельцы крупных торговых центров Москвы представляют собой крайне пеструю компанию. Среди них можно встретить друзей детства Путина, продюсеров поп-звезд, торговцев алмазами и тому подобных неординарных личностей. Журнал «Афиша» попытался создать реестр владельцев крупнейших столичных торговых центров.

Крокус Сити Молл

Бывший инженер и профсоюзный работник из Баку, Арас Агаларов в 90-х понял, что за компьютерами будущее, и организовал большую профильную выставку. На волне успеха построил на МКАД выставочный комплекс «Крокус Экспо» и магазин «Твой дом», в котором продают и соленые грузди, и винные шкафы. Но по-настоящему его увлекала не мебель, а мода, поэтому в 2001 году он затеял в Мякинино помпезный «Крокус Сити Молл» - девелоперы крутили пальцем у виска. Стал первым частным соинвестором метро, открыл станцию «Мякинино».

Сейчас «Крокус Сити Моллом» управляет сын Агаларова - Эмин, женатый на Лейле Алиевой, дочери президента Азербайджана. Это один из самых пустых торговых центров Москвы и Московской области.

Кроме того Арас открыл несколько ресторанов, в том числе Nobu, гигантский ТРК Vegas (480000 м2) на Каширке, а по заказу государства - университет во Владивостоке. Теперь строит в Мякинино город-спутник с 14 небоскребами и океанариумом.

Метрополис

История До недавних пор «Метрополис» принадлежал казахской компании Capital Partners, владельцами которой являются турок Бурак Оймен и один из крупнейших девелоперов Алма-Аты Сержан Жумашов (его называют родственником бывшего премьер-министра Казахстана). Им же принадлежал отель The Ritz-Carlton на Тверской. Метод компании - сносить и строить заново: The Ritz-Carlton возвели на месте гостиницы «Интурист», «Метрополис» вырос на месте чугунолитейного завода.

Сейчас В начале 2013 года компания продала «Метрополис» американскому инвестбанку Morgan Stanley. «Метрополис» занимает пятое место по посещаемости в Москве - каждый день в него приходят более 55000 человек.

Кроме того Capital Partners много строили в Казахстане (в том числе - английскую школу), а также в Майами. The Ritz-Carlton продали другой казахской компании и собираются купить фабрику «Большевик».

Европейский

В начале 2000-х годов совладельцы Черкизовского рынка, горские евреи Год Нисанов и Зарах Илиев поняли, что время базаров проходит.

Строить торговый центр западного уровня они решили вместе с сильным партнером - однокурсником Владимира Путина, азербайджанцем Ильгамом Рагимовым.

Сейчас «Европейский» снаружи выглядит странно, зато внутри - пять атриумов, парковка наверху и нелогично расположенные выходы - отличный лабиринт для покупателей. Занимает второе место в рейтинге самых посещаемых торговых центров в мире (140 тысяч человек в сутки), уступает только Dubai Mall в Арабских Эмиратах.

Кроме того Нисанов и Илиев владеют гостиницами «Украина» и «Рэдиссон Славянская», рынком «Садовод» и другими комплексами, будут реконструировать ВВЦ и строить небоскреб в «Москва-Сити».

Охотный Ряд

К 850-летию Москвы Лужков решил благоустроить Манежную площадь и построить первый в городе подземный торговый центр. Этим занялся бывший акционер «Собинбанка» Александр Занадворов./finance/2089/ В 2005 году в центре Москвы появились билборды «Занадворов, зачем тебе остров?», «Занадворов, позвони Мике», «ЗанадВОРов работает в Седьмом...». Эти щиты принадлежали компании Умара Джабраилова (см. также «Рома думает о семье. Семья думает о Роме»). и предположительно имели отношение к планам Занадворова на Болотный остров.

Сейчас Предполагалось, что в «Охотном Ряду» разместятся бутики великих брендов. Но выяснилось, что большинство посетителей - туристы из провинции. Владелец снизил ставки на 15–20%, и бутики вытеснили более народные Mango, Colin"s, Zara и «Твое».

Кроме того Занадворову принадлежит сеть супермаркетов «Седьмой континент».

Рио на Дмитровке

Выходец из армянского города Ташир Самвел Карапетян в начале 1990-х перебрался в Калугу, где занимался оптовой торговлей и строил универмаги. Дебютировал в Москве «Рио» на «Академической», и, впоследствии, «Ереван плазой». Для «Рио на Дмитровке» проложил дорогу в обход пробки и сделал первый в Москве океанариум.

Сейчас Проблему заполняемости «Рио» Карапетян решает просто - сдает площади самому себе. В холдинг «Ташир» входит сеть кинотеатров «Синема Стар», магазины «Модный альянс», Wild West и другие, сети ресторанов, кафе и пиццерий.

Кроме того Карапетян создал премию «Ташир» за успехи в армянской музыкальной культуре. Церемония проходит в Кремле, там поют Стас Михайлов и Энрике Иглесиас, а ведущим шоу (скажем, Ксении Собчак) Карапетян дарит квартиры в Ереване. А еще в «Рио» был обнаружен таджикский грузчик Джимми, игравший болливуд-поп на ведре.

ЦУМ и ГУМ соперничали еще в советское время, сейчас история продолжается: ГУМом владеет конкурирующая компания по продаже предметов роскоши - Bosco di Ciliegi. А ЦУМ реконструировала компания Mercury, акционерами которой считаются Леонид Фридлянд и Леонид Струнин. Mercury - дистрибьютор Dolce & Gabbana, Rolex, Tiffany & Co., Bentley и прочих самых дорогих вещей в мире.

ЦУМу нет равных в стране по выбору и дороговизне. Здесь показывали инсталляции Олега Кулика и выставку Йоко Оно. Но куда больший резонанс вызывали провокационные рекламные кампании «Кто не в Prada, тот лох!», «Свет мой, ЦУМ, скажи, я ль в школе всех моднее?».

Кроме того Mercury владеет бутиками в Третьяковском проезде, торговым центром «Барвиха Luxury Village» на Рублевке и универмагом ДЛТ в Петербурге.

Золотой Вавилон

В 2005 году владельцы строительного рынка «Северянин», фамилия одного из которых Хихинашвили, решили повторить успех «Европейского». В 2009 году они построили крупнейший в Европе торговый центр площадью 240000 м2 (впрочем, уже через год этот статус перехватил ТЦ Vegas). Потом продали «Вавилон» австрийской инвесткомпании Immofinanz Group.

На открытии «Вавилона» на проспекте Мира случилась страшная давка: ролик с многотысячной толпой, атакующей эскалатор, стал вирусным.

Сейчас потише: из-за странной конфигурации участка торговый центр получился вытянутым, как колбаса, с пустотой посередке. До сих пор часть помещений пустует.

Кроме того Австрийцы владеют несколькими «Вавилонами» и торговым центром в Щукино, а Хихинашвили и компания - коттеджами на Рублевке и гостиницами на Бахрушина.

Мега Белая Дача

Построив IKEA в Химках и Теплом Стане, шведы долго искали участок в восточной части города. В 2003 году им даже удалось приобрести участок около Щелковского шоссе, однако выяснилось, что на этой земле находятся гнезда редких видов птиц. На выручку пришел бывший министр сельского хозяйства Виктор Семенов, он предложил шведам построить торговый центр на земле принадлежащего ему агрокомбината «Белая Дача». «IKEA Белая Дача» стал первым магазином, расположенным на одном этаже. Проект оказался столь удачным, что стал типовым для региональных ТЦ «Мега» в России.

Проходимость комплекса в будни - порядка 40–50 тысяч человек в день, в выходные - 100–120 тысяч человек.

Tsvetnoy Central Market

Универмаг на месте пустовавшего 20 лет Центрального рынка построила - но будто бы хочет продать - девелоперская компания RGI International (сейчас - Rose Group). Кузинец Основатель Борис Кузинец недавно продал свою долю структурам банка «Глобэкс». Власти Москвы в случае «Цветного» проявили редкую принципиальность: здание должно было сохранить прежний объем и назначение - колхозный рынок. Это отпугивало многих, но Кузинец придумал остроумное решение: построил современный универмаг, на последнем этаже которого разместился небольшой фермерский рынок.

Сейчас он представляет собою самый дружелюбный из дорогих универмагов Москвы, который соперничает и с ЦУМом, и с «Европейским».

Кроме того Кузинца называют отцом «золотой мили» - большинство элитных жилых домов на Остоженке строила RGI International.

Афимолл Ситисполнителей

История Компания AFI Development принадлежит алмазному королю Льву Леваеву - он добывает и обрабатывает алмазы в Африке, Израиле и России. Леваев - президент Федерации еврейских общин СНГ и глава Конгресса бухарских евреев Израиля. Первоначально планировалось, что центральное ядро «Москва-Сити» будет общественным пространством с концертным залом, кинотеатрами, гостиницами, ресторанами и пересадочным узлом метрополитена и электричек. Но инвестора для реализации этого проекта долгое время найти не удавалось. В 2005 году за дело взялся Лев Леваев, но сделал только «Афимолл» - обычный торговый центр, пусть красивый.

Почти год с момента открытия «Афимолл Сити» пользовался славой универмага, где продавцов больше чем покупателей: его посещали не более 20000 человек в день. Сейчас, по словам менеджмента универмага, эта цифра выросла до 50000 человек в день. Среди других известных проектов AFI Development - бизнес-центр «Четыре ветра» (на пересечении 1-й Тверской-Ямской и Большой Грузинской), который в 2012 году был продан структурам Романа Абрамовича.

Атриум

Строительной компании «Ингеоком» разрешили построить у Курского вокзала многоэтажную парковку с торговыми помещениями, но в процессе площадь паркинга значительно сократилась. Само здание имеет неправильную геометрическую форму из-за усадьбы Боткиных, стоящей слева от «Атриума». В этом доме Боткин умер от сифилиса, который сам себе привил в ходе научного эксперимента. Позже там располагался дом приемов владельца сети «Арбат Престиж» Владимира Некрасова. В 2000 году снегоход, на котором ехал основатель «Ингеокома» Михаил Рудяк с актрисой Мариной Левтовой, упал в овраг - Левтова погибла. После его смерти в 2007 году «Ингеоком» унаследовали вдова и дети.

Один из самых дорогих и успешных торговых центров Москвы, особенно популярен у молодежи. Topshop, H&M, Uniqlo - такой комбинации в центре нет больше нигде. В начале его славе способствовало шоу «Comedy Club», съемки которого проходили в «Атриуме», в последнее время «Атриум» стал модным - там выступает певица Сантиголд и проходят выставки современного искусства.

ГУМ был открыт в 1893 году. Здесь работало больше тысячи магазинов. После революции торговцев выгнали на улицы, а в магазинах расселили нуждающихся в жилье. В начале 1930-х годов на этом месте планировали построить здание Народного комиссариата тяжелой промышленности СССР, но проект не осуществили. В 1953 году жильцов выселили и снова сделали из ГУМа главный универмаг страны. В 2004 году основатель Bosco di Ciliegi Михаил Куснирович вместе с партнерами купил здание. Бутики Bosco занимают лишь пятую часть универмага.

Сейчас Под крышей ГУМа удивительно сочетается роскошь с советским стилем: здесь есть «Гастроном №1» и «Столовая №57». В прошлом году Куснирович восстановил исторический туалет по эскизам 120-летней давности. Теперь это самый дорогой клозет столицы - 85 рублей за посещение.

Кроме того Куснирович - самый медийный девелопер России, поэтому о его проектах и увлечениях - от высадки вишневых садов и катания на коньках до создания одежды для олимпийцев и музыкальных фестивалей - знает вся страна.

В среднем вакантность в новых торговых центрах составляет около 27%, говорит представитель JLL (до 2014 года — Jones Lang LaSalle). По данным Knight Frank, она еще выше — 31%.

Большая сделка

Стоимость строительства торгового центра, подобного Columbus, составляет не менее $400 млн, оценивает управляющий партнер Blackwood Константин Ковалев. Но с учетом того, что стройка началась до кризиса и скачка курса доллара, максимальная стоимость строительства составила около $300 млн, полагает управляющий партнер Capital Global Partners Светлана Кара. При стабильном арендном потоке и долгосрочных договорах Columbus мог бы стоить $800-900 млн, говорит директор департамента финансовых рынков и инвеcтиций Knight Frank Алан Балоев. «Но с учетом того, что сейчас объект заполнен не на 100%, а у многих арендаторов очевидно действуют долгосрочные арендные каникулы, дисконт при покупке может составлять до 30%», — говорит эксперт. Справедливость этой оценки РБК подтвердил источник, близкий к участникам переговоров.

Если сделка состоится на этих условиях, она может стать крупнейшей в 2015 году. Пока самыми дорогими считаются покупка группой БИН складского комплекса «PNK-Чехов 2» оценочной стоимостью $220 млн и совместная сделка по покупке инвестиционными компаниями Hines и PPF двух офисных башен МФК «Метрополис» стоимостью около $350 млн.

Бесстрашный инвестор

Morgan Stanley — один из активных инвесторов на рынке коммерческой недвижимости в России: в 2012 году его фонд купил ТРЦ «Галерея» в Санкт-Петербурге, заплатив рекордную на тот момент сумму $1,1 млрд. В 2013 году с покупкой ТЦ «Метрополис» рекорд был побит (по данным «Ведомостей», за этот актив Morgan Stanley заплатил около $1,2 млрд).

Инвестбанк продолжает думать о покупках, несмотря на кризис. Кроме Columbus Morgan Stanley интересуется торговым центром «Атриум» (об этом «Ведомости» писали в сентябре). «Падающий рынок дает возможность купить актив значительно дешевле, чем до кризиса, — говорит гендиректор CBRE в России Владимир Пинаев. — Кроме того, даже в нынешней ситуации доходность качественных торговых центров в Москве составляет больше 10%, тогда как в Западной Европе она не превышает 4-5%».

По данным Colliers International, общий объем инвестиций в коммерческую недвижимость России по итогам первых трех кварталов 2015 года составил $2,2 млрд. Это на 16% меньше, чем за тот же период прошлого года. Совокупный объем инвестиций в 2015 году не превысит $3 млрд, что станет минимальным показателем за последние десять лет, прогнозируют аналитики Colliers.

Крупнейшие сделки на столичном рынке недвижимости в 2015 году

«Метрополис»

В марте—июле 2015 года инвестиционный фонд Hines Russia & Poland, учрежденный американской компанией Hines, и чешская PPF Real Estate Holding B.V. приобрели у казахстанской Capital Partners офисные здания двух бизнес-центров «Метрополис» на Ленинградском шоссе. По оценкам экспертов, здания площадью 50 тыс. и 32 тыс. кв. м, расположенные рядом с метро «Войковская», могли обойтись покупателям в $335-350 млн. Эта сделка стала крупнейшей на московском рынке недвижимости в 2015 году.

В конце сентября газете «Ведомости» стало известно, что Hines ведет переговоры о покупке третьей башни «Метрополис», которой ныне владеет фонд Heitman. По оценкам экспертов, стоимость этой башни составляет около $120-130 млн. Впрочем, на здание есть и иные претенденты: возможность покупки рассматривает РФПИ вместе с рядом партнеров.

Комплекс «Метрополис» состоит из трех офисных башен и торгово-развлекательного центра. ТРЦ принадлежит Morgan Stanley Real Estate Investing и Hines CaIPERS Russia Long Term Hold Fund.

«Модный сезон»

В августе 2015 года Forbes стало известно из источников на рынке, что владелец «Нафта Москва» Сулейман Керимов продал галерею «Модный сезон» в бывшей гостинице «Москва» отцу и сыну Юрию и Алексею Хотиным, которые, по неофициальной информации, владеют ТК «Горбушкин двор», ТЦ «Филион» и многими другими объектами.

Общая площадь галереи «Модный сезон» составляет 41 тыс. кв. м, из них арендуемая — 28,5 тыс. кв. м. Часть галереи отдана в аренду бутикам Chanel, Escada и Canali. Годовой доход от аренды галереи оценивается около $80 млн.

Выставляя галерею на продажу, Керимов оценивал ее в $350 млн. Однако участники рынка, опрошенные газетой «Коммерсантъ», называли эту цену неоправданно высокой.

«PNK-Чехов»

В июне 2015 года группа БИН семьи Гуцериевых и Микаила Шишханова приобрела индустриальный парк «PNK-Чехов». Стоимость сделки оценивается экспертами в $169-228 млн.

Индустриальный комплекс «PNK-Чехов» является одним из самых качественных складских комплексов на рынке Подмосковья. До кризиса его стоимость оценивалась в $300 млн.

«Золотой остров»

В марте 2015 года Capital Group приобрела у правительства Москвы права на строительство многофункционального комплекса на участке Софийской набережной, известном как «Золотой остров». Стоимость покупки составила 10 млрд руб. ($163 млн на дату сделки). Как ожидается, к 2018 году на участке будут возведены бутик-отель, жилые дома и офисы.

Перед тем как заключить сделку с Capital Group, мэрия четыре раза пыталась провести открытые аукционы по продаже 95-процентных пакетов акций в двух компаниях— арендаторах участка с правом строительства многофункционального комплекса. Стоимость акций оценивалась в 9 млрд руб. Однако желающих поучаствовать в торгах не нашлось.

«Парк Победы»

В марте 2015 года совладелец «Магнита» Алексей Богачев приобрел 50 тыс. кв. м в деловом комплексе «Парк Победы» на улице Василисы Кожиной недалеко от ТЦ «Горбушкин двор». Сумма сделки оценивается в $100-120 млн. В роли продавца выступил московский телевизионный завод «Рубин», владельцем которого считается депутат Мосгордумы Александр Милявский .

«Мерседес-Бенц Плаза»

В июне 2015 года ГК «Регион» приобрела у ASKK Holding бизнес-центр «Мерседес-Бенц Плаза». Стоимость здания площадью 16,5 тыс. кв. м на Ленинградском шоссе оценивается в $86-92 млн. Центр практически полностью арендует «Мерседес-Бенц Рус». ГК «Регион» приобрела здание в инвестиционных целях.

Чем владеют

1. Покровская база, Москва

2. Оптово-продоволь-ственный комплекс «Зеленоградский», Зеленоград

3. Сельскохозяйственный рынок «Теплый Стан», Москва

До закрытия Покровская плодоовощная база была крупнейшей в Москве: официальный оборот - более 1 млрд рублей, прибыль - 490 миллионов. Неофициальный оборот оценивался в сумму до 1 млрд долларов в год. Контроль над базой Гаджиевы получили в начале 90-х, когда Ибрагим работал там заместителем генерального директора. Со временем братья выстроили целый вертикально интегрированный холдинг «Новые Черемушки», куда кроме нескольких рынков вошли две агрофирмы в Московской области, банк и транспортная компания. В настоящее время все собственники «Новых Черемушек» или под арестом, или в бегах.

Семья владельца нефтяной компании «Русснефть» Михаила Гуцериева

Чем владеют

4. Хлебниковская овощебаза, Долгопрудный 5. Курьяновская база, Москва 6. Офисно-складской комплекс «Русь», Москва

Хлебниковская база сейчас третья по обороту в Москве и области. По сообщениям СМИ, через кипрский офшор «Рипплвуд Лимитед» ее контролирует ЗАО «Вегетта» Микаила Шишханова, племянника Михаила Гуцериева. Курьяновская база и «Русь» контролируются промышленно-финансо-вой группой «БИН» Саит-Салама Гуцериева, брата Михаила Гуцериева. И Хлебниковская база, и «Русь» достались Гуцериевым по одному сценарию: сначала контроль над базами получали фирмы, специализирующиеся на недружественных поглощениях (а по сути, жестком рейдерстве: так, борьба за контроль над ЗАО «Вегетта» закончилась убийством его гендиректора Петра Редькина вместе с женой), затем акции перепродавали структурам Гуцериевых. Курьяновскую базу структуры Гуцериевых выкупили у московского правительства в 2008 году. Именно на Хлебниковскую базу переместился основ- ной поток фур с овощами и фруктами после закрытия Покровской базы в Бирюлеве.

Семья главы Кабардино-Балкарии Арсена Канокова

Чем владеют

7. Дмитровский оптово-розничный рынок, Москва

Дмитровский рынок после закрытия Покровского стал самым крупным в Мос- ковском регионе, хотя формально он и рынком-то не является. Официально это диспетчерский пункт с правом реализации сельскохозяйственной продукции и отстоя большегрузного авто- транспорта ООО «Московская транспортная компания». Владельцы МТК - родственник главы Кабардино-Балкарии Арсена Канокова Тимур Каноков и его партнер Артур Карданов. Структуры самого Арсена Канокова тоже занимаются торговлей продуктами. Его холдинговая компания «Синдика» владеет Усачевским и Братиславским продуктовыми рынками, а также несколькими рынками, на которых продают ширпотреб.

Год Нисанов и Зарах Илиев

Чем владеют

8. Торговый комплекс «Южные ворота», Москва

Для миллиардеров Нисанова и Илиева продовольственная база - бизнес побочный по сравнению с недвижимостью, вещевыми и строительными рынками. Они экс-совладельцы Черкизовского рынка, собственники гостиницы «Украина», ТЦ «Европейский», ТРЦ «Москва», рынка «Садовод» и многочисленных других активов. Более того, даже на «Южных воротах» плодоовощной сектор далеко не главный. Но когда такие серьезные игроки заходят на рынок, другие бизнесмены напрягаются. Неслучайно именно Нисанову и Илиеву приписывали организацию «наезда» на Покровскую базу - якобы они хотели перевести потоки грузов на «Южные ворота» (подробнее см. на стр. 32).

Надежда Яшина

Чем владеет или управляет

9. Плодоовощная база «Куйбышевская», Москва (совладелец)

10. Комплекс оптовой торговли «Перовское», Москва (генеральный директор)

Яшина одна из немногих, кто продержался в этом бизнесе с советских времен. Директором Куйбышевского плодоовощного объединения она стала еще в 1983 году. После распада СССР выкупила базу. В 2003-м и 2007-м не без помощи Юрия Лужкова отбила атаки компаний-рейдеров, близких к клану Гуцериевых. По протекции того же Лужкова возглавила «Перовское» (48,99% у правительства Москвы, у Яшиной - 2%). Правда, с момента ухода Лужкова Яшина лишилась поддержки мэрии и сейчас с трудом отбивает атаки конкурентов, которые хотят взять рынок под свой контроль. Среди немногочисленных коллег Яшиной по старой овощной гвардии, например, совладелец и гендиректор Кунцевской базы (с оборотом в полмиллиарда рублей) Юрий Заборовский - он пришел на базу в 1985-м начальником цеха, а во время приватизации выкупил контрольный пакет.

Владимир Мельник и Олег Пронин

Чем владеют

11. Овощная база на Красной Пресне, Москва

Сегодня это вторая по величине московская овощная база. Полгода назад она сменила владельца: «красный директор», депутат Госдумы двух созывов Виктор Таранин продал контрольный пакет фирме «Финрейт», которая, по сообщениям СМИ, через кипрские офшоры контролируется девелоперской группой «Пересвет». Владельцы «Пересвета» - выпускники Академии ФСБ Владимир Мельник и Олег Пронин.